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首開(kāi)股份財(cái)務(wù)杠桿不斷上升 頭頂2000億債務(wù) 腳踩“三道紅線”
曾有“京城地產(chǎn)一哥”之稱的北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“首開(kāi)股份”;600376.SH)，在降低對(duì)北京單一城市依賴度，逐步拓展京外地區(qū)布局的擴(kuò)張之路上，似乎并不如理想中的那么順利。
4月16日晚間，首開(kāi)股份發(fā)布2020年度報(bào)告。2020年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入442.26億元，同比下降7.18%;歸母凈利潤(rùn)為31.4億元，同比增加13.84%;扣非凈利潤(rùn)為23.18億元，同比下降11.69%;營(yíng)業(yè)收入與扣非凈利潤(rùn)出現(xiàn)雙降。
2020年，首開(kāi)股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積381.55萬(wàn)平方米，同比下降7.28%;簽約銷售金額1074.55億元，同比增長(zhǎng)6.03%，銷售額增長(zhǎng)幅度低于行業(yè)均值。
首開(kāi)股份的規(guī)模與業(yè)績(jī)不如預(yù)期，其舉債擴(kuò)張后遺癥也在逐漸顯現(xiàn)：如規(guī)模增長(zhǎng)腳步放緩、財(cái)務(wù)杠桿不斷上升、腳踩“三道紅線”、超2000億債務(wù)壓頂、持續(xù)“借新還舊”等。
《投資者網(wǎng)》聯(lián)系首開(kāi)股份，首開(kāi)股份回復(fù)表示：“2020年受疫情影響，公司部分項(xiàng)目延期竣工備案，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入有所下滑。但這并不說(shuō)明公司增長(zhǎng)乏力。未來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)在房住不炒、因城施策的政策背景下，市場(chǎng)依然存在一定合理利潤(rùn)空間，公司將竭盡所能通過(guò)提高周轉(zhuǎn)率，加快去化等手段，確保公司業(yè)績(jī)。”
扣非凈利潤(rùn)兩連降、千億規(guī)模徘徊不前
公開(kāi)信息顯示，首開(kāi)股份以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售為主營(yíng)業(yè)務(wù)。首開(kāi)股份于2001年3月在上海證交所掛牌上市，是擁有30多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型國(guó)有房地產(chǎn)上市企業(yè)。
如今，首開(kāi)股份的盈利能力出現(xiàn)下降。2020年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，首開(kāi)股份的營(yíng)業(yè)收入為442.26億元，同比下降7.18%;扣非凈利潤(rùn)為23.18億元，同比下降11.69%。值得注意的是，這已經(jīng)是繼2019年之后，首開(kāi)股份連續(xù)兩年出現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)下降。2019年，首開(kāi)股份的扣非凈利潤(rùn)為26.25億元，降幅為6.47%，2020年，其扣非凈利潤(rùn)降幅已擴(kuò)大至11.69%。
首開(kāi)股份對(duì)《投資者網(wǎng)》表示：“公司2020年損益構(gòu)成主要是房地產(chǎn)主業(yè)、投資收益以及公允價(jià)值變動(dòng)?？鄯呛蟮睦麧?rùn)主要來(lái)源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及公司投資項(xiàng)目公允價(jià)值變動(dòng)組成。”
關(guān)于2020年?duì)I業(yè)收入出現(xiàn)下降，首開(kāi)股份在2020年年報(bào)中解釋稱：“主要原因是本期房屋銷售收入減少、為434.12億元，同比降低6.93%。報(bào)告期內(nèi)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)成本318.12億元，同比增長(zhǎng)7.32%，主要原因是本期房屋銷售成本增加、達(dá)到 314.31億元，同比增長(zhǎng)7.13%。”
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是首開(kāi)股份的主業(yè)之一，也是最主要的利潤(rùn)來(lái)源。2020年，在首開(kāi)股份的營(yíng)收結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為434.12億元、占比98.16%;其余營(yíng)收來(lái)源于酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。而根據(jù)區(qū)域劃分，北京與京外地區(qū)的營(yíng)收占比分別約為37%、64%。首開(kāi)股份2020年在北京地區(qū)的營(yíng)收同比下降21.19%，而京外地區(qū)的營(yíng)收僅同比增長(zhǎng)4.05%。
首開(kāi)股份的營(yíng)收下降背后，是其向京外擴(kuò)張所致的整體毛利率下降。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年首開(kāi)股份的毛利率為27.96%，較2019年的37.59%下降了9.63個(gè)百分點(diǎn);2020年首開(kāi)股份凈利率為9.46%，較2019年的11.83%下降了2.37個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，按區(qū)域劃分，2020年，首開(kāi)股份在北京地區(qū)營(yíng)收下降，其毛利率42.9%，同比增加8.82個(gè)百分點(diǎn);京外地區(qū)毛利率18.69%，同比下降21.19個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，首開(kāi)股份的規(guī)模也無(wú)較大增長(zhǎng)。自從2018年以1007.27億元跨進(jìn)千億銷售規(guī)模的門檻后，近三年來(lái)首開(kāi)股份的銷售增長(zhǎng)緩慢。數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年，其銷售額分別為1013.44億元、1074.55億元，分別同比增長(zhǎng)0.61%、6.03%。
首開(kāi)股份回復(fù)《投資者網(wǎng)》表示：“公司自2018年銷售規(guī)模超過(guò)千億之后，這兩年規(guī)模的變化不大，主要原因在于：公司目前的在手項(xiàng)目，除了重倉(cāng)北京區(qū)域外，其他項(xiàng)目絕大部分位于南方區(qū)域的一線、二線城市(包括蘇州、上海、杭州、成都、廈門、福州等地)。北京，包括這些一二線城市近一年多的時(shí)間，受當(dāng)?shù)貒?yán)格的房地產(chǎn)管控影響比較大，很難做到放量順?shù)N，因此近年銷售增長(zhǎng)較為緩慢。”
值得一提的是，首開(kāi)股份2020年的銷售額增長(zhǎng)速度低于行業(yè)水平。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)第一陣營(yíng)(1000億-3000億)33家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額增長(zhǎng)率均值為19.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于首開(kāi)股份6.03%的銷售額增幅。
或許是因?yàn)?020年的增速不是太明顯，首開(kāi)股份設(shè)定的2021年銷售目標(biāo)也較為保守。根據(jù)首開(kāi)股份公開(kāi)介紹，根據(jù)主要發(fā)展目標(biāo)，2021年首開(kāi)股份全部項(xiàng)目銷售簽約金額為1100億元、并力爭(zhēng)達(dá)到1200億元，最高力爭(zhēng)漲幅僅為11%。
2000億債務(wù)壓頂、腳踩“三道紅線”
過(guò)去幾年，首開(kāi)股份舉債謀求擴(kuò)張，規(guī)模并未顯著增長(zhǎng)，反而推高了公司債務(wù)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，首開(kāi)股份的總負(fù)債2636.67億元，較2019年增加了181.93億元。其中，公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約259.44億元。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，首開(kāi)股份的資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.59%、81.58%、80.92%和80.42%，始終徘徊在80%左右。
首開(kāi)股份負(fù)債率居高的同時(shí)，還腳踩“三道紅線”。截至2020年末，剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.83%，凈負(fù)債率為178.56%，現(xiàn)金短債比為0.89。
房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”，即：紅線一，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;紅線二，凈負(fù)債率不得大于100%;紅線三，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。由此來(lái)看，已經(jīng)腳踩“三道紅線”、屬于“紅檔”的首開(kāi)股份亟待解決“紅線壓力”。根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，觸碰“三條紅線”的房地產(chǎn)企業(yè)，將不能新增有息負(fù)債，首開(kāi)股份或被限制融資。
高負(fù)債壓力之下，首開(kāi)股份也試圖通過(guò)“借新還舊”，緩解壓力。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年新增融資共523.38億元，其中開(kāi)發(fā)貸款150.24億元，信托貸款110.72億元，發(fā)債規(guī)模262.42億元，累計(jì)歸還各類籌資415.06億元，凈增融資規(guī)模108.32億元。截至2020年末，首開(kāi)股份的融資總額為1368.88億元。
今年以來(lái)，首開(kāi)股份仍在積極發(fā)新債償還債務(wù)。4月26日，首開(kāi)股份發(fā)行5.4億元規(guī)模的債券，擬全部用于償還發(fā)行人債務(wù)融資工具的本金及利息?！?span id="w8kzmchursm2" class="keyword">投資者網(wǎng)》梳理發(fā)現(xiàn)，2021年1月至4月末，首開(kāi)股份已經(jīng)進(jìn)行5次發(fā)債，發(fā)債規(guī)模合計(jì)約為80.4億元。
首開(kāi)股份對(duì)《投資者網(wǎng)》表示：“公司的‘借新還舊’主要是通過(guò)發(fā)行債券來(lái)實(shí)現(xiàn)的，公司近些年發(fā)行的各類債券，監(jiān)管部門明確的資金用途主要就是補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還到期債務(wù)。隨著公司發(fā)展，流動(dòng)資金需求也會(huì)不斷增加，為了提高資金使用效率，公司資金余額會(huì)保持在一個(gè)合理水平，使用融資資金進(jìn)行流動(dòng)性補(bǔ)充是經(jīng)濟(jì)合理的操作。對(duì)于債券而言，監(jiān)管機(jī)構(gòu)允許的用途主要還有借新還舊，實(shí)質(zhì)仍然是補(bǔ)充流動(dòng)資金。因此，融資‘借新還舊’是公司持續(xù)健康發(fā)展的正常需求，也是符合金融監(jiān)管的規(guī)范行為。”
“永續(xù)債”也成為首開(kāi)股份優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的手段之一。2020年2月，首開(kāi)股份共發(fā)行30億元永續(xù)債，利息率為3.88%;而早在2019年12月，首開(kāi)股份便發(fā)行了20億永續(xù)債，利率為4.67%。
此外，首開(kāi)股份還頻繁為子公司提供擔(dān)保融資。截至2020年末，首開(kāi)股份擔(dān)?？傤~為419.93億元，擔(dān)?？傤~占公司凈資產(chǎn)的比例為132.92%。其中，對(duì)并表子公司的擔(dān)保金額為344.89億，對(duì)非并表的參股公司擔(dān)保金額為75.04億元，而后者屬于隱性負(fù)債，在公司歸母凈資產(chǎn)中占比23.75%。
今年2月2日，首開(kāi)股份發(fā)布公告稱，公司全資子公司北京首開(kāi)中晟置業(yè)有限責(zé)任公司(簡(jiǎn)稱“中晟公司”)擬通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式以3305.74萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓價(jià)格將所持有的北京首開(kāi)天恒文化發(fā)展有限公司33%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司控股股東的全資子公司北京首開(kāi)資產(chǎn)管理公司。此舉也被市場(chǎng)解讀為首開(kāi)股份通過(guò)甩賣資產(chǎn)進(jìn)行資本騰挪，回籠資金，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表。
針對(duì)這一問(wèn)題，首開(kāi)股份對(duì)《投資者網(wǎng)》表示：“北京西城區(qū)政府提出，本項(xiàng)目涉及政府補(bǔ)貼和產(chǎn)權(quán)劃轉(zhuǎn)，需以全資國(guó)企身份作為項(xiàng)目實(shí)施主體，完成后續(xù)的改建工作。鑒于此，按照集團(tuán)公司的統(tǒng)一安排，將中晟公司持有的33%首開(kāi)天恒公司股份轉(zhuǎn)至北京首開(kāi)資產(chǎn)管理公司名下。綜上，該項(xiàng)目不存在公司依靠所謂‘賣賣賣’資產(chǎn)騰挪優(yōu)化報(bào)表回籠資金。”
不過(guò)，首開(kāi)股份眼前面臨的債務(wù)壓力確實(shí)是巨大的，億翰智庫(kù)在報(bào)告中分析表示：“2020年，首開(kāi)股份有息負(fù)債以長(zhǎng)期借款為主，短期有息負(fù)債增速平穩(wěn)，但現(xiàn)金短債比僅為0.89，短期償債存在一定壓力。融資成本一直以來(lái)保持低位，但‘三道紅線’指標(biāo)均觸線將限制未來(lái)首開(kāi)股份的有息負(fù)債增速，降杠桿或是接下來(lái)企業(yè)的首要目標(biāo)。”
