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一季度光明地產(chǎn)營收凈利大幅增長 高負債纏身被列為“紅檔”房企
日前，光明房地產(chǎn)集團股份有限公司(600708.SH，以下簡稱“光明地產(chǎn)”)公布了今年前三個月的經(jīng)營數(shù)據(jù)。
數(shù)據(jù)顯示，1~3月，光明地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入53.05億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤約為1982.07萬元，扣非凈利潤約927.82萬元。與2020年疫情早期相比，公司的房地產(chǎn)結轉收入增長明顯，帶動營業(yè)收入和凈利潤大幅增長。
然而，一季度業(yè)績飄紅難以掩蓋光明地產(chǎn)當前的窘境。據(jù)2020年度報告披露，公司歸母凈利潤同比下滑79.38%，至1.07億元;扣非凈利潤同比下滑224.26%，至-5.86億元。相比前一年，公司業(yè)績下滑速度加快，依照監(jiān)管“三道紅線”新規(guī)，光明地產(chǎn)踩中三條，歸為“紅檔”房企。截至2020年底，公司貨幣資金不能覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債，存在98億元資金缺口。
由于上海的在售樓盤位置偏遠，去化不力，房源銷售緩慢。5月11日，上海奉賢區(qū)的光明九胤項目置業(yè)顧問向《中國經(jīng)營報》記者介紹，新推出第三批的64套房源，認籌數(shù)量約20余組。金山區(qū)的光明金山府項目自2019年2月開盤銷售，至今有1034套房源待售，去化率44%。
針對業(yè)績下滑和去化率不足的問題，記者多次致電并致函光明地產(chǎn)，截至發(fā)稿，相關負責人并未予以回應。
業(yè)績滑坡
4月29日，光明地產(chǎn)發(fā)布2021年第一季度報告。報告顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入53.05億元，同比增長732.05%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約為1982.07萬元，同比增長了111.21%，扣非凈利潤約927.82萬元，同比增長104.5%。
光明地產(chǎn)方面表示，營收、凈利同比大幅增長主要系報告期內(nèi)房產(chǎn)主業(yè)結轉收入同比增加所致。今年一季度，公司實現(xiàn)簽約金額80.39億元，同比增長217.75%，其中，權益簽約金額為54.05億元，同比增長255.83%。
公告顯示，由于一季度光明地產(chǎn)的下屬子公司收到預收房款等增加、支付土地款等減少，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額改善為-1.02億元，而去年同期為-12.66億元。
去年，受到新冠肺炎疫情影響，人口流動及房屋施工活動停滯，給光明地產(chǎn)的項目開竣工、商品房銷售帶來極大的沖擊。4月23日晚，光明地產(chǎn)披露2020年度報告顯示，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入149.85億元，同比上漲6.49%;歸母凈利為1.07億元，同比下降79.38%;扣非凈利為-5.86億元，同比大幅下降224.26%。
光明地產(chǎn)在2017年宣布從房地產(chǎn)開發(fā)向多元化業(yè)務轉型，新增土地儲備逐漸擴大，分別為94.25萬平方米、144.52萬平方米、192.09萬平方米、63.16萬平方米。然而，歸母凈利從2017年的19.47億元，連年下滑至2020年的1.07億元，扣非凈利潤更是首次出現(xiàn)虧損。
從地區(qū)分布來看，2020年，華中地區(qū)項目的營收、利潤皆在下滑。報告期內(nèi)，該區(qū)域實現(xiàn)營業(yè)收入10.7億元，同比減少57.94%，毛利率為18.84%，同比減少17.84%。業(yè)績貢獻最多的華東地區(qū)，則是出現(xiàn)增收不增利的情況，營收同比增長26.06%，但毛利率較2019年下降14.95%。
對此，光明地產(chǎn)在年報中解釋稱：“報告期內(nèi)，由于受新冠疫情、市場銷售區(qū)域及銷售產(chǎn)品結構等因素影響，經(jīng)營利潤同比下降。”
時間回撥到2014年，上海市國資改革揭開序幕，光明食品集團旗下上市公司海博股份公布重組方案：原本主營出租車業(yè)、物流業(yè)及不銹鋼器皿制造業(yè)的海博股份，將把物流業(yè)務之外的業(yè)務置出上市公司，同時注入農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團)股份有限公司100%股權和農(nóng)房置業(yè)25%的股權。
重組完成后，公司更名為“光明地產(chǎn)”，主營將轉型為房地產(chǎn)、物流兩大業(yè)務，控股股東是光明食品(集團)有限公司。
去化困局
作為一家上海起家的房地產(chǎn)企業(yè)，光明地產(chǎn)有七成以上的土地儲備位于長三角，上海市范圍內(nèi)的占比最多。不過，項目主要分布在金山、松江、奉賢等遠郊地區(qū)，市區(qū)內(nèi)的樓盤少，產(chǎn)品缺乏亮點也給后期去化造成了壓力。
光明九胤是上海市奉賢區(qū)慶園路333弄的一處房地產(chǎn)項目，由光明地產(chǎn)與奉發(fā)集團兩大國企聯(lián)合開發(fā)，位于奉賢區(qū)南橋板塊，規(guī)劃有5幢16層的公寓及14幢5層的疊加別墅產(chǎn)品，總共756戶。該項目于2020年4月首次開盤，目前還有93套房源在售。
5月11日，記者實地走訪該項目了解到，目前銷售的是第三批房源，一幢16層的精裝公寓，共計64套。一名置業(yè)顧問介紹，前兩批房源除個別疊墅外已經(jīng)售罄。此次推出的整幢高層房源，認籌期是5月10日至15日，認籌金額30萬元。
坐落于松江區(qū)路家圈路63弄的光明云廬項目，樓棟外部均已完工，綠化也基本完成。走進項目營銷中心，僅有一名保安值守，兩三名工人在進行售樓處拆除前的測量工作，未見任何銷售人員在場。該項目于2020年4月20日取得預售許可證，直到今年3月才逐漸銷售成為尾盤。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，可售住宅42套。
事實上，去年下半年，上海樓市進入回暖期，熱點板塊頻繁出現(xiàn)“千人搖”“日光盤”。而光明地產(chǎn)旗下的幾個在售樓盤卻認籌慘淡，去化艱難，個別樓盤因認籌人數(shù)太少而放棄公證搖號。
位于崇明陳家鎮(zhèn)板塊的光明墅，于去年10月1日首次開盤推出381套疊加別墅，戶型包括90~120平方米，均價31000元/平方米。搖號排序結果顯示僅有69組客戶有意向認購，認籌率18%。同在10月，上海有樓盤最高認籌率達到899%。
光明九胤在去年4月18日首次開盤，推出288套房源，均價40904元/平方米，在認籌期間也只取得31組有效認籌，認籌率10%。金山新城的光明金山府于去年9月29日開盤，推出617套高層，認籌20余組，認籌率只有3%。
記者注意到，上海崇明島總面積約為1267平方公里，其中光明食品集團擁有崇明島近200平方公里的土儲面積，約占整個島的1/6，光明地產(chǎn)因此被業(yè)內(nèi)稱為“崇明地主”。在上海市南邊的金山區(qū)，2017年，光明地產(chǎn)子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)集團申陽(上海)置業(yè)有限公司以58.2億元的底價，攬入金山新城JSC1-0402單元1-08A-01、1-08B-01優(yōu)質(zhì)地塊，樓面價1.5萬元/平方米，周邊高層項目售價突破3萬元/平方米。
不過，4月24日，光明地產(chǎn)發(fā)布計提存貨跌價準備的公告。公告稱，公司對存貨項目的可變現(xiàn)凈值進行了分析和評估，認為存貨存在一定的跌價跡象。依據(jù)2020年12月31日存貨項目的可變現(xiàn)凈值低于其成本的差額計算，房地產(chǎn)及配套板塊應計提存貨跌價準備3.71億元。同時，物流板塊應計提存貨跌價準備480.77萬元，合計應計提存貨跌價準備3.76億元。
跌價準備計提匯總表中，包括上海、山東煙臺、江蘇昆山、鎮(zhèn)江、揚州、湖南、廣西和浙江等項目，申陽(上海)置業(yè)有限公司的一個金山府項目就計提了1.71億元的跌價減值準備。
資金缺口
業(yè)內(nèi)有分析人士此前曾向記者表示，光明地產(chǎn)開啟規(guī)?；瘮U張，是在國家“房住不炒”的背景下，市場進入分城施策的調(diào)控周期里，項目開發(fā)周轉速度跟不上，導致存貨增加，才影響了整個公司的業(yè)績。
年報成績單不容樂觀之余，光明地產(chǎn)負債高企的狀況還在延續(xù)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，光明地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為79.3%，凈負債率為188.5%，現(xiàn)金短債比為0.49。參照監(jiān)管“三道紅線”的融資新規(guī)，光明地產(chǎn)將全部觸碰，被列為“紅檔”房企。
