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杭州首批集中供地出讓57宗地塊 新拍地塊或進(jìn)一步壓縮盈利空間
濱江、融信、宋都等房企在杭州首次集中供地上收獲頗豐。然而“大豐收”的背后同樣暗藏風(fēng)險(xiǎn)，高溢價(jià)、高自持、以及“雙限價(jià)”的多方壓力下，房企利潤不斷收縮。
5月，集中供地?zé)岢标懤m(xù)席卷杭州、北京等全國熱點(diǎn)城市。5月7日、8日兩天時(shí)間，杭州首批集中供地出讓57宗地塊，對應(yīng)出讓面積約301.8萬平方米，出讓金額高達(dá)1178.21億元。
融信、濱江杭州營收貢獻(xiàn)下滑
宋都股份杭州土儲歸零
在本次杭州首批集中供地中，華潤置地、融信中國、濱江集團(tuán)、宋都股份等房企表現(xiàn)較為出色。
其中，華潤置地以111.61億元摘得本次集中供地中的最貴地塊;融信中國以142.28億元拿下7宗地塊;濱江集團(tuán)以96.33億元拿下5宗地塊;融創(chuàng)中國以126.95億元拿下4宗地塊;宋都股份以45.84億元拿下5宗地塊。
《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述拿地?cái)?shù)量較多的房企，多為重倉杭州且銷售額也較依賴杭州的企業(yè)。
閩系房企融信中國是本次杭州集中供地中，拿地?cái)?shù)量最多、拿地金額也最高的房企。根據(jù)2020年年報(bào)，杭州是融信中國營收和銷售額來源最多的城市，2020年杭州貢獻(xiàn)融信營收109.05億元，占總營收的23.41%;貢獻(xiàn)銷售額482.47億元，占總銷售額的22.2%。
不過，融信中國在本次拿地廝殺中格外積極，或許還和其在杭市場的“縮水”相關(guān)。
最為明顯的是，融信中國在杭交付建筑面積自2017年后開始下滑，2018年、2019年，融信中國在杭交付面積分別為70萬平方米、66.37萬平方米;而到了2020年，這一數(shù)據(jù)更是銳減至36.54萬平方米，同比下滑44.95%。
中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴《紅周刊》記者，土地儲備是影響房企交付面積的大頭因素。此外，2020年疫情影響下，房企開工、竣工受影響，也會一定程度上波及房企的交付面積。
《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至2020年末，包括杭州展望、杭州世紀(jì)、杭州古翠隱秀等在售項(xiàng)目在內(nèi)，融信中國的儲備土地總值為188.37億元，土地儲備較少。
土地儲備是房企的“生命線”，對房企的未來業(yè)績有著重要影響。而2020年融信中國在杭州交付面積的銳減，也直接影響到了其在杭州的銷售額和營業(yè)收入。2020年，融信中國在杭合約銷售額為482.47億元，同比下滑0.77%;杭州貢獻(xiàn)融信營收109.05億元，同比下滑38.62%。
融信中國在杭的土儲告急，也意味著，如不及時(shí)“補(bǔ)倉”杭州，未來融信中國在杭的營收、銷售額還有可能面臨再度下滑危機(jī)。這也解釋了，為何在本次杭州集中供地中，融信中國“加倉”力度如此之大。
不過盧文曦同樣表示，即便是土儲“補(bǔ)庫存”也不會立馬見效，需要一定時(shí)間周期才會轉(zhuǎn)換成交付面積。
此外，在本輪土拍中，杭州本土房企濱江集團(tuán)的杭州拿地?cái)?shù)量僅次于融信。濱江集團(tuán)對杭州的依賴程度則更勝融信中國，濱江集團(tuán)近4成營收、銷售額均來自杭州。
而在土儲分布上，濱江集團(tuán)重倉杭州特征明顯。截至2020年末，濱江集團(tuán)土地儲備可售貨值約2800億元，其中杭州占比65%。
不過，目前，濱江集團(tuán)和融信中國所面臨的瓶頸類似，業(yè)績嚴(yán)重依賴杭州，杭州營收貢獻(xiàn)卻持續(xù)走“下坡路”，2018年、2019年、2020年，濱江集團(tuán)杭州地區(qū)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入191.78億元、148.08億元、109.32億元;同比增速依次為49.35%、-22.79%、-26.17%。
雖然宋都股份拿地金額遠(yuǎn)不及融信中國、濱江集團(tuán)，但也在本次集中供地中拿下4宗地塊。宋都股份是杭州的老牌房企。年報(bào)顯示，截至2021年3月末，宋都股份在浙江擁有37個(gè)項(xiàng)目，其中杭州項(xiàng)目數(shù)量占比近60%。
不過值得一提的是，目前，宋都股份土地儲備“告急”，僅剩4宗地塊。其中，一宗位于浙江舟山，另外三宗位于廣西，而宋都股份銷售較為熱門的杭州地區(qū)已無土儲，“補(bǔ)倉”需求同樣較為迫切。
融信、濱江：毛利率嚴(yán)重下滑
新拍地塊或進(jìn)一步壓縮盈利空間
融信中國、濱江集團(tuán)在本次杭州集中供地中收獲頗豐，融信中國斬獲7宗地塊，濱江集團(tuán)也收獲5宗土地。“大豐收”背后，融信中國和濱江集團(tuán)的“抱團(tuán)”大大增加了兩家房企的拿地成功率。
融信中國和濱江集團(tuán)以聯(lián)合體形式拿下4宗在杭地塊。上述地塊的成交樓面價(jià)和毛坯銷售均價(jià)差額在6千/平方米到1.65萬元/平方米之間。
一位地產(chǎn)資深人士向《紅周刊》記者分析表示，“上述地塊的盈利空間非常小。土地成本高，即便后續(xù)再怎么控制開發(fā)成本，光是建安成本要好幾千/平方米，再加上融資成本，如果控制不好，甚至?xí)刑潛p的風(fēng)險(xiǎn)。”
杭州集中供地采取“雙限”+競自持的出讓模式，除限地價(jià)、限房價(jià)外，房企還需自持一定比例的商品房。根據(jù)規(guī)定，自持部分不得銷售、轉(zhuǎn)讓，僅能對外出租。
在土地拍賣過程中，當(dāng)房價(jià)觸及上限，房企通過舉牌自持比例競拍地塊。一般來說，越熱門的地塊，自持比例被抬高的可能性也就越大。濱江+融創(chuàng)聯(lián)合體拿下的多塊地塊自持比例高達(dá)17%。
上述資深人士表示，自持部分不能銷售，需要通過長期出租來回收投資成本，而持有時(shí)間越長，用于出租的自持部分所需要的維護(hù)成本也越高。他舉例表示，2019年，上海部分企業(yè)在拿地時(shí)配備了15%的自持比例，最終都沒有拿出較好的解決方案，更不要說多出來的這兩個(gè)百分點(diǎn)。
值得一提的是，在此之前，融信中國、濱江集團(tuán)的盈利能力已經(jīng)開始呈下滑趨勢。年報(bào)顯示，2020年融信中國毛利率為11%，較2019年下降13個(gè)百分點(diǎn)。管理層曾對毛利率下滑原因進(jìn)行闡述，公司在2016年下半年、2017年獲取的高價(jià)地會在2020年逐漸結(jié)轉(zhuǎn)。
此外，2020年濱江集團(tuán)毛利率為27.04%，較2019年下滑8.06個(gè)百分點(diǎn)。其中，杭州地區(qū)毛利率下降最為明顯，2020年杭州地區(qū)毛利率降至24.37%，較2019年的46.38%下降22.01個(gè)百分點(diǎn)。
融信中國、濱江集團(tuán)的新拿地塊或進(jìn)一步壓縮兩家房企的盈利空間。上述資深人士表示，新拿地塊能貢獻(xiàn)一定銷售額，但很難實(shí)現(xiàn)利潤轉(zhuǎn)化。
宋都股份業(yè)績下滑
欲開啟高周轉(zhuǎn)模式
在土拍市場上的杰出表現(xiàn)，讓宋都股份這家規(guī)模較小的杭州本土房企走進(jìn)大眾視線。
而土拍結(jié)束后，宋都股份的股價(jià)也出現(xiàn)較大波動。同花順數(shù)據(jù)顯示，5月14日截至收盤，宋都股份報(bào)3.33元/股，以9.9%的高漲幅，位居A股市場地產(chǎn)板塊漲幅首位。此外，5月10日～5月14日之間，宋都股份股價(jià)上漲16.84%。
5月7日、8日，宋都股份以45.84億元在杭州首次集中供地上合計(jì)斬獲5宗地塊，不過由于成交樓面價(jià)和毛坯銷售均價(jià)差額多在1萬元/平方米之內(nèi)，且自持比例較高，或難獲得較大利潤空間。
而在過往的業(yè)績表現(xiàn)上，宋都股份也并不出彩。2020年，宋都股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入71.61億元，同比增長71.86%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3.52億元，同比下滑40.08%。宋都股份表示，凈利潤下滑，系集中交付項(xiàng)目毛利率較低所致。2020年，宋都股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.9%，較上年減少20.2個(gè)百分點(diǎn)。而宋都股份又認(rèn)為，毛利率下滑的主要原因和地方政府限價(jià)相關(guān)。
然而在“房住不炒”、以及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的大背景下，地方政府限價(jià)政策在未來很長一段時(shí)間內(nèi)都較難放松。這也就意味著，未來宋都股份的毛利率難以有較大提升。
而到了2021年一季度，宋都股份依舊沒能突破“增收不增利”的困局，實(shí)現(xiàn)營收收入9.72億元，同比增長14.57%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3684.81萬元，同比銳減42.28%。
與此同時(shí)，宋都欲開啟高周轉(zhuǎn)模式。年報(bào)指出，宋都目前正在打造“2(開工)、6(開盤)、12(現(xiàn)金流回正)”標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營模式體系和“4(開盤)、6(現(xiàn)金流回正)、8(資金再投資)”高周轉(zhuǎn)運(yùn)營模式體系。
