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保利地產沖前三壓力大:現(xiàn)金流負百億 項目下沉至三四線城市
保利地產近期公布的半年報顯示，1-6月公司實現(xiàn)營業(yè)收入595.14億元，同比增長9.28%;實現(xiàn)凈利潤65.05億元，同比增長15.13%;簽約銷售額2153.12億元，同比增長 46.86%，位居地產行業(yè)第四。
值得一提的是，在去年12月召開的股東會上，保利地產董事長宋廣菊曾揚言要“重回地產前三”。數(shù)據(jù)顯示，上半年地產“前三甲”碧桂園、萬科、恒大的銷售額分別為4124.9億元、3046.6億元和3041.8億元。業(yè)內人士指出，保利地產與要縮短對與第三名之間千億元左右的差距，仍存有較大壓力。
三四線城市拓展面積升至50%
在重回行業(yè)前三的強烈訴求下，保利地產增加了土地儲備和項目投資力度。截至6月底，保利地產擁有待開發(fā)面積8950萬平方米，與去年同期相比增長27.04%;拿地總成本為1072億元，占上半年銷售額的49.79%。同時新拓展國內項目69個，新增容積率面積達1510萬平方米。
中國網(wǎng)財經記者注意到，在保利地產新拿地塊和投資項目中，位于三四線城市的比重明顯加大。截至6月底，公司擁有的待開發(fā)土地中，39%的土地面積位于三四線城市，主要聚焦于珠三角、長三角等核心城市周邊;上半年三四線城市拓展金額占比為32%，拓展面積占比50%，而去年同期這一比例僅為25%。同時，在今年上半年新拓展的項目中，眉山、德陽、揭陽、孝感、襄陽等近20個三四線城市出現(xiàn)在項目名單中。
對于加快對三四線城市布局原因，保利地產董秘辦人員在接受中國網(wǎng)財經記者采訪時并未對此做出正面回應，僅強調“公司始終堅持以一、二線城市為核心的區(qū)域布局策略”。
瑞銀證券房地產行業(yè)分析師諶戈在接受記者采訪時表示，經過一年半左右的時間，很多城市房價翻倍，三四線城市需求已經消化差不多;現(xiàn)在，支持三四線城市房價上漲的主要因素是城市化，這個過程相對比較緩慢，預計今年下半年到明年，三四線城市的房地產銷量可能會輕微下降。
資產負債率近80% 對內實施項目跟投
快速擴張在一定程度上導致了保利地產現(xiàn)金流壓力加大，資產負債率攀升。半年報顯示，報告期內保利地產經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-98.33億元，在138家A股房地產企業(yè)中位居倒數(shù)第三，僅好于濱江集團和金地集團。
對于經營性現(xiàn)金流持續(xù)流出，保利地產解釋稱系拓展、建安以及合作項目往來款支出增加所致。有投資者在互動平臺質疑“公司是否會因拿地增多而導致資金緊張”，對此保利地產回應稱“截至2018年一季末，公司貨幣資金余額724.48億元”。
經營性現(xiàn)金流為負值的保利地產，其資產負債率也在一路高企。截至6月底為79.32%，與上年同期的78.83%相比有增長，在138家A股房地產企業(yè)中排名39位，仍處于較高水平。
中國網(wǎng)財經記者注意到，保利地產加快了融資步伐。數(shù)據(jù)顯示，上半年公司融資活動現(xiàn)金流入856.31億元，同比增長43.16%。有業(yè)內人士表示，作為央企，保利地產在融資方面的優(yōu)勢也不容忽視，報告期內保利地產新增有息負債796.13億元，綜合成本5.09%，全部有息負債綜合成本僅4.86%，優(yōu)于行業(yè)平均水平。
值得注意的是，保利地產還效仿碧桂園和萬科，在公司內部實施項目跟投機制。據(jù)了解，項目跟投是房企合伙人制中的一種激勵手段，去年12月保利地產董事會通過了《關于實施房地產項目跟投的議案》，同意公司實施房地產項目跟投方案，并規(guī)定單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峰值的 10%。
有媒體報道稱，“自去年12月開始，保利地產已跟投30個項目，今年拿的項目都會要求跟投”。對此，中國網(wǎng)財經記者致電保利地產董秘辦進行核實，相關工作人員稱“無法與記者討論此問題”，該工作人員還補充稱，“跟投因與員工利益相關聯(lián)，會對公司項目起到一定的積極作用”。
