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卓越集團：拿地放緩千億目標受阻 擬分拆物業(yè)赴港上市
在內地房企分拆物業(yè)赴港上市的熱潮中，卓越集團似乎也做出了自己的嘗試。
近日，有市場消息稱，卓越集團擬分拆旗下物業(yè)管理部門赴港上市。在中指院發(fā)布的《2019年中國物業(yè)服務百強企業(yè)排行榜》中，卓越物業(yè)排名第16位。
《中國經營報》記者就近期赴港上市的消息向卓越集團相關負責人求證，對方表示對該消息具體并不知情。官網資料顯示，卓越物業(yè)目前已啟動上市計劃并有序推進中，最終將攜手專注于非住宅領域發(fā)展的合作伙伴共同登陸資本市場。
據天眼查顯示，1月19日，卓越物業(yè)公司發(fā)生了企業(yè)類型變更，從“股份有限公司”改為“有限責任公司”。轉變企業(yè)類型或許與上市有關，比如去年趕上“末班車”的時代鄰里，就在赴港上市時將企業(yè)類型從“有限責任公司(臺港澳與境內合資)”改為“有限責任公司(臺港澳法人獨資)”。
在此次被傳分拆物業(yè)上市之前，卓越集團已經經歷了兩次赴港IPO失敗。
分拆物業(yè)赴港上市
內地物業(yè)公司赴港上市的熱潮從去年延續(xù)至今。據不完全統(tǒng)計，2019年赴港上市的內地物業(yè)公司至少有8家，包括保利物業(yè)、時代鄰里、濱江服務、奧園健康生活、和泓服務、鑫苑服務、銀城生活服務以及藍光嘉寶服務。
截至2020年2月21日，已經有正榮服務、星盛商管等5家內地物業(yè)公司向港交所提交了上市申請。
卓越集團作為發(fā)力商業(yè)地產的典型房企，卓越物業(yè)也受到母公司影響，主要分為“商務物業(yè)服務”和“住宅物業(yè)服務”，在北京、深圳、廣州等全國40多個一線及區(qū)域重點城市設立分支機構。
目前卓越物業(yè)在管項目300余個，項目管理面積超過4000萬平方米，其中在一線城市核心區(qū)域在管的高端商辦面積超過1500萬平方米，超過65%為非住宅項目。物業(yè)管理服務類型涉及高端商務寫字樓、高新產業(yè)園區(qū)&現代物流園區(qū)、政府公共建筑、酒店式服務公寓等。
面對物業(yè)行業(yè)日趨激烈的市場競爭環(huán)境，卓越物業(yè)早在2014年就確定了要通過“股權合作”模式進行全國化業(yè)務布局、獲取區(qū)域發(fā)展平臺、完善產業(yè)鏈條的發(fā)展思路。
卓越物業(yè)的定位明確，計劃成為行業(yè)領先的商務不動產服務運營集團。
自2017年開始，卓越物業(yè)先后與河南黃錦等物業(yè)公司達成股權合作協(xié)議，與青島城發(fā)等國資單位聯(lián)合組建不動產運營管理合資公司，2019年又陸續(xù)與武漢雨陽物業(yè)、浙江港灣物業(yè)進行合作。據悉，未來還將在華東、京津、大灣區(qū)等區(qū)域與當地企業(yè)開展一系列股權合作。
在物管行業(yè)集中度持續(xù)上升的現狀下，卓越物業(yè)通過收并購以及股權合作提升在管面積成為規(guī)模擴張的主要途徑。
同策研究院首席研究員張宏偉向記者分析：“物業(yè)公司通過登陸資本市場，是為了推動物業(yè)板塊的規(guī)模進一步提升，通過募資搶占市場份額，未來物業(yè)領域會像住宅開發(fā)一樣，迎來一個激烈競爭的時代，規(guī)模越大的公司越有明顯優(yōu)勢。”
值得一提的是，在此次被傳分拆物業(yè)公司上市之前，卓越集團已經經歷了兩次IPO失敗，目前仍未登陸資本市場。
拿地放緩千億目標受阻
回顧卓越集團過往上市過程，并非一帆風順。
2007年，卓越集團首次在香港申請上市，計劃籌資17億元，后由于2008年的金融風暴和樓市調整，多家企業(yè)IPO接連折戟，卓越的首次上市之路中斷。
2009年，卓越集團再度沖刺香港IPO，這一年，包括恒大、龍湖、佳兆業(yè)等房地產企業(yè)均先后如愿登陸香港資本市場，唯獨卓越因估價偏低，國際認購情況不好，最終選擇主動暫停IPO。
卓越集團董事局主席李華后來接受媒體記者采訪時表示，上市仍是一個比較重要的方向，卓越集團處在一個隨時準備上市的狀態(tài)。
兩次上市失敗后，卓越集團一度展開了規(guī)模競賽。2013年，卓越以123.79億元拿下前海兩宗地，創(chuàng)下深圳土地市場的記錄;2014年，卓越以33.19億元競得深圳寶安中心區(qū)一宗商務用地，一舉成為寶安區(qū)新的商業(yè)地王。
2018年1月1日，李華在新年致辭中就曾提到：“高土儲，高周轉，強融資，3年千億目標已觸手可及。”在剛剛過去的2019年，據克而瑞數據統(tǒng)計，卓越集團位于行業(yè)第43位，年銷售額為667.2億元，相比2018年的553億元增長了20.65%。
卓越商業(yè)是卓越集團以商業(yè)地產為主的平臺，其主要業(yè)務是商業(yè)地產銷售與租賃及地產項目投資。相關數據表明，房地產銷售是卓越商業(yè)的主要收入來源，其中商業(yè)地產近幾年的收入占比已達到90%以上水平。
2019年上半年債券報告顯示，卓越商業(yè)營業(yè)收入88.31億元，同比微增2%，營業(yè)成本51.03億元，同比增長45.17%。營業(yè)成本上升影響了利潤表現，期內利潤總額為21.31億元，同比下滑34.44%，扣除非經常性損益的凈利潤為14.48億元，同比下滑40.49%。
報告解釋，期內房地產銷售業(yè)務板塊營業(yè)成本較上年同期增加45.47%、毛利率較上年同期降低31.26%，主要系東莞等毛利相對較低的項目結轉成本所致。
2019年卓越集團在拿地上變得低調，不論是拿地金額、新增土儲建面還是新增土地貨值，降幅均比較大。據克而瑞監(jiān)測，2019年1～10月，卓越集團拿地金額同比驟減86%外，新增土儲建面317.8萬平方米，同比減少62%;新增土地貨值為541.9億元，同比減少53.7%。
在目前房地產調控不放松、房企融資進一步收緊的背景下，卓越集團面臨拿地放緩、商業(yè)板塊利潤下滑等挑戰(zhàn)，2020年如何闖進千億銷售陣營，是擺在其面前不小的挑戰(zhàn)。
