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全球快訊:深圳推廣二手房“帶押過戶”，“順位抵押”等多種模式可選
據深圳市住建局網站5日消息，深圳市住建局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》(下稱《工作方案》)，其中提到，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務。
《工作方案》明確，二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款(使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款)。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。
《工作方案》指出， 在二手房交易中，對于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購房的情況，買賣雙方選擇二手房“帶押過戶”模式的。
【資料圖】
具體流程如下：
(一)“順位抵押”辦理流程
1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。
2.買賣雙方在選定的資金監(jiān)管機構(如銀行、公證機構)辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對買方的購房款(包括首付款和銀行貸款)進行監(jiān)管。同時，買方向銀行申請貸款。
3.買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請“轉移登記+抵押權變更登記+抵押權設立登記”合并辦理，按順位設立新的抵押權。
4.不動產登記部門根據買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。
5.買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。資金監(jiān)管機構用監(jiān)管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。
6.賣方貸款銀行結清貸款后，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權順位相應向前，即由第二位升為首位抵押。
7.資金監(jiān)管機構將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉給賣方。
(二)“雙預告登記”辦理流程
1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款。
2.買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉移預告登記及抵押預告登記。
3.不動產登記部門根據買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預告登記”業(yè)務審核，記載不動產登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。
4.買方貸款銀行依據抵押預告登記結果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶中進行監(jiān)管。公證機構出具相關材料，并送達買方貸款銀行、買賣雙方。
5.購房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產登記部門申請辦理雙預告登記轉本登記。
6.房產轉移登記完成后，提存機構用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請，不動產登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產轉移登記不能完成，提存機構將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。
在買方一次性付款、買方的首付款超過賣方原欠款的情況下，如選擇二手房“帶押過戶”模式，也可以適用“順位抵押”“雙預告登記”辦理流程。
《工作方案》明確了工作分工，并提出三項保障機制：
一是強化責任意識，落實主體責任。各部門要高度重視，強化跨部門協(xié)調對接、信息共享，根據二手房“帶押過戶”業(yè)務流程，結合職責分工，持續(xù)優(yōu)化辦理流程，確定具體操作規(guī)程、業(yè)務指南，加強各項業(yè)務間的銜接，為買賣雙方提供安全、高效便利的交易服務。
二是優(yōu)化辦理流程，壓縮辦理時限。不動產登記部門應積極推進線上申請，買賣雙方、銀行在網上申請辦理抵押權變更登記、抵押權設立登記、二手房預告登記、預告登記轉本登記等業(yè)務，在線提交材料，并通過采用人臉識別、活體認證技術，實現(xiàn)線上確認，不動產登記部門在線審核并辦理相關業(yè)務。對于符合合并辦理條件的業(yè)務，根據申請進行合并辦理，做到精簡申請材料、壓縮辦理時限，為交易各方提供便利服務。加快推進數(shù)據共享，切實做好不動產登記部門、銀行、公證機構等部門之間信息互通共享工作，推進辦理公證提存、清算支付所需數(shù)據的共享、在線查詢核驗。
三是穩(wěn)妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經驗。(中新經緯APP)
